香港租約續租權：模糊條款是否可執行？

創始人簽了為期兩年的辦公室租約，合約包含「可續租兩年」的條款，但條款措辭模糊且未訂明續租租金。租期屆滿前，業主否認續租權的存在，而租客拒絕搬離。該租約未在土地註冊處登記。在此情況下，租客能否行使續租權？

租客很大機會不可行使續租權。該條款是否具強制執行力取決於條款明確性及是否存在第三方買家。

明確性要求

在Tse Siu Hoi v Lee Dick Gold and Jewellery Limited LDPE 1132/2014案中，條款「租約為兩年梗約兩年生約」因「生約」定義不明確而被裁定無效。因此，若續租條款過於模糊（例如未約定續租租金等關鍵條款），該續租權可能因條款不明確而無法執行。

登記要求

續租權屬於需登記的權益。若續租後總租期超過三年，該租約應辦理登記。但未登記本身不會使條款在雙方之間失效（假設條款本身可執行），只是不會對其後付出有值代價的真誠買家具約束力。

結論

由於續租條款不可執行，該租約僅構成兩年期租賃關係。固定期限屆滿後，租客須搬離物業。若未獲業主同意而繼續佔用，租客可能構成非法侵佔，業主可申請收樓令並索償佔用費。

業主與租客簽署租約前應諮詢律師以充分了解權責。完善的續租條款應明確約定：1) 行使續租權的方式；2) 續租關鍵條款（如期限、租金）。若續租後總租期可能達三年或以上，應辦理土地登記以約束後續買家。

有關辦公室租約續簽的詳細指引，請參閱我們的辦公室租約續簽指南。

有任何法律問題？立即使用Ask.Legal——我們的人工智能法律助理24小時為你提供專業支援。

‍