物業及租賃法
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物業及租賃法
- FAQs
1. 按金用途
作為履行租約義務的擔保及誠意金（包括支付租金、維修責任、交還狀況）。
在租期內按金在法律及受益層面均屬業主所有。
2. 沒收按金
除非租約明文規定，業主不能在任何情況下絕對沒收按金。
通常在租客提前解約或重大違約（如欠租）時沒收。
Leung Wai Ling Isewesg v Success Base Engineering Ltd：按金沒收與租金欠款屬不同性質 — 按金補償提前終止的未來損失；欠租屬過去損失。
3. 損害賠償與責任
誤解：沒收按金即結束責任。事實上，業主可追討額外後果性損失（如租客提前退租後餘下租期租金），但須履行減損責任。
Goldon Investment Ltd v NPH International Holdings Ltd：租客因欠租被判賠償港幣1,700萬元。
按金並非「約定損害賠償金」，除非租約有此明文；業主可另行追討損失。
4. 退還按金
租約期滿、租客履行所有義務並完成業主檢查後退還。
如有爭議，業主可暫扣按金至解決；但除非租約同意，不能單方用作支付租金。
5. 爭議與追討
業主無理扣留按金時，租客可：
小額錢債審裁處 — 索償 ≤ 港幣75,000元。
區域法院 — > 港幣75,000 ≤ 港幣300萬元。
原訟法庭 — > 港幣300萬元。
1. 定義
「結構改動」是指改變建築物的形態或框架，影響結構安全。例：
- 拆除承重牆
- 在外牆開口
- 改動樑、柱、樓板
- 拆除夾層樓（AFH Hong Kong Stores Ltd v Fulton Corporation Ltd [2022] HKCA 1243 — 「裸殼」交還包括重建已拆除樓層）。
2. 租約限制
大多數租約明文禁止在未獲業主書面同意下作結構改動。
違反可使業主享有終止租約權。
3. 業主與租客(綜合)條例（第7章）
對於住宅租約，第117(3)條默示：
「租客不得在未獲業主書面同意下作任何結構改動。」
即使租約未列明，亦適用。
4. 建築物條例（第123章）
根據《建築物條例》，結構工程須事先獲屋宇署批准。
未經批准的工程可引致執行命令、罰款甚至清拆令。
租客須通知業主，並在開工前取得業主書面同意及政府批准。
5. 違規後果
- 終止租約 — 業主可依終止條款或法定權利解約。
- 賠償 — 業主可追討復原工程費及後果性損失。
- 政府執法 — 罰款、清拆令、檢控。
- 業主立契違反 — 在多層大廈，違反業主立契可遭管理公司或其他業主起訴。
租約中的續租選擇權是指業主賦予租客在租期屆滿後，延長租期的合約權利。
在香港法律下，它屬於土地的法律權益，涉及登記、可執行性及優先權的重要法律影響。
1. 性質
- 續租選擇權並非自動延續租約，而是租客可依租約條款提出續租要求的權利。
- 通常須在租約屆滿前的指定期限內，以書面通知業主行使。
- 屬於土地法律權益，可登記。
2. 登記要求
- 根據《土地註冊條例》第3(1)條，即使租期不超過3年，書面租約中的續租選擇權亦屬可登記權益。
- 一旦登記，即享有優先權，並對日後買家有約束力。
3. 對新業主的效力
- 已登記：新業主須受續租選擇權約束。
- 未登記：根據第3(2)條，若新業主的買賣合約先行登記，續租選擇權對其**“絕對失效”**，即使新業主知悉該權利。
- Chan Yiu Tong v Wellmake Investments Ltd — 因續租選擇權未登記且買賣合約先登記，買家毋須履行續租。
4. 續租條款
欲具可執行性，條款須明確 — 租金、租期、物業、雙方身份。
若租金待日後「雙方協商」，可能引發爭議，條款不確定時續租權或不可執行。
5. 未登記的後果
租客可能失去對新業主的續租強制權。
對原業主仍有效，但對第三方沒有登記便無效。
可以；香港法律並沒有禁止外國人租住住宅或商業物業。
- 香港法律不會因國籍或居留身份而限制簽訂租約。
- 外國人只要具備法律行為能力（即年滿18歲、精神健全），便可像本地人一樣簽訂租約。
然而，業主在出租前可能會採取一些實際的審核措施。
業主通常會要求：
- 就業證明或穩定收入證明（例如僱傭合約、薪金單）。
- 身份證明文件（護照，如有香港身份證則一併提供）。
- 推薦信（來自前業主或僱主）。
- 部分業主可能會偏好有穩定本地工作的租客，以減低租金拖欠的風險。
1. 合約責任
- 租約通常會列明哪一方負責維修及保養。
- 常見安排：
- 業主負責外部及結構性維修。
- 租客負責室內及非結構性維修。
- 條款含糊容易引發爭議，因此租約應清楚列明。
2. 沒有普遍的默示責任
- 在普通法下，業主沒有默示責任保持物業維修或適合居住，除非：
- 租約屬於附傢具出租（如服務式住宅）— 則有默示責任保持物業適合居住。
- 維修責任屬於租約在簽訂時商業或實際運作所必需的條款（見 Leung Wai Ling Isewesg v Success Base Engineering Ltd 案）。
3. 法定責任
政府部門可要求業主進行維修（例如《建築物條例》(第123章) 針對危險結構或滲水問題）。
不遵從可導致罰款、執法行動甚至檢控。
4. 實際執行
租客應以書面通知業主物業缺陷。
若業主不維修且造成重大干擾，租客可尋求：
- 損害賠償（如違反租約承諾）。
- 禁制令（緊急情況）。
除非租約另有約定，租客仍須支付租金 — 租金義務獨立於維修責任。
1. 租約違約
- 租約常列明用途為住宅或非住宅。
- 例：將住宅單位用作商店或 Airbnb 而未經同意，即屬違約。
2. 違反政府租契
除聖約翰座堂外，香港所有土地均由政府租出。
政府租契列明准許用途；違反可令政府依《政府土地權(重收及轉歸補救)條例》(第126章)收回物業。
一旦在土地註冊處登記收回備忘錄，業主即失去業權，除非按第8條獲得寬免。
3. 違反業主立案法團契約（DMC）
DMC約束大廈所有業主及住戶。
通常要求遵守政府租契，禁止未授權用途。
違反可被管理公司、業主立案法團或其他業主起訴。
4. 對第三方的責任
未授權用途（如住宅經營商業）增加意外風險，可能令業主面臨鄰居或第三方索償。
若租約無保障業主的免責條款，業主可能承擔額外訴訟風險。
5. 刑事責任
若業主知悉物業涉及刑事活動（如賭博、色情）而不採取行動，可能被檢控。
非法用途亦可引發政府租契的強制執行。
6. 業主的終止權
違反用途條款可令業主行使終止租約及收回物業的權利。
業主可申請禁制令阻止未授權用途。
輕微違規（如無損害的家庭辦公室）雖屬技術性違約，但未必足以獲得禁制令。
提前終止租約取決於租約條款。如租約上有「中斷租期條款」，雙方可按規定通知終止；若無此條款，提前終止可能構成違約。
然而，若業主或租戶任何一方違反了租約中的重要條款，另一方有權終止或取消該租約。
一般由雙方協議決定，但法律亦會默示某些權利：
租金由雙方協議訂立。如租戶未能如期繳付租金，雙方須依照租約中有關在租戶未能按時繳租時的喪失租約（forfeiture）條款處理。即使租約中並無此條款，法律通常也會默示業主享有終止租約的權利。
對於住宅物業及非住宅物業，如租戶延遲繳租達十五日，業主有權終止租約，並可向法院申請收樓令以取回物業及追討租金。
租戶可選擇：
租戶可申請「沒收租賃權的濟助」（relief against forfeiture），這使租戶在首次未能繳租時仍有機會保留租約。租戶可在法院指定的時限內繳清所有欠租及業主的法律費用。若能在該期限內完成支付，業主便不得收回該物業。
根據香港案例法，一份租賃協議必須包含以下基本條款才能具法律效力：
- 業主與租客雙方的全名及身份證明資料。
- 租賃物業的描述 – 清楚列明物業地址及範圍。
- 租期開始日期及期限 – 租約的起始日期及租期長度，或可確定租期的方法。
- 租金或其他代價 – 租金金額、付款頻率及任何其他約定的代價。
如缺少任何一項基本條款，租賃協議可能被視為不完整且不可執行。口頭協議亦可有效，但可能被視為證據不全。
租賃（tenancy）賦予租戶在約定的固定或定期期限內對房屋享有專有的佔有權，根據香港法律，這構成土地權益的一種。在租賃的固定期限內，租戶一般可以無需擔心被業主驅逐，而安心佔用該物業。
另一方面，特許權（licence）僅賦予佔用的許可權，而非專有佔有權，亦不會產生任何土地權益。特許權持有人（licensee）僅可在許可範圍內使用該土地。
為區分二者，法院會審視協議的實質內容，而非僅僅依據其名稱。例如，在某些情況下，文件被標示為「特許權」只是為了避免繳付印花稅。法院最終可能拒絕這種安排，因為文件屬於「許可」還是「租賃」並不取決於名稱，而是取決於各方權利和義務的真實性質。