鄰里及樓宇管理
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鄰里及樓宇管理
- FAQs
業主之間或業主與業主立案法團（OC）的爭議，可以透過內部解決機制及正式法律程序處理。
1. 內部解決
- 業主會議 – 在業主大會或OC會議提出爭議。
- 調解 – 由中立調解員促成的自願程序，通常更快且成本較低。
- 協商 – 當事人直接討論，管理人可作中間人協助。
2. 法律框架
根據《建築物管理條例》（第344章）：
- 第18條 – OC有權管理公共地方及執行業主立案契約（DMC）。
- 第28條 – OC可在小額錢債審裁處（≤港幣75,000元）或區域法院追討欠交的管理費。
- 第33條 – 業主可向土地審裁處申請命令，解決與公共地方管理、控制或使用有關的爭議。
- 第45條 – 條例下的刑事罪行（如阻礙OC職務）可被檢控。
3. 土地審裁處
土地審裁處是專門處理大廈管理爭議的法庭，負責：
- 解釋及執行DMC。
- 發出遵守或停止違規的命令。
- 裁定管理費分攤。
4. 審裁前調解
- 土地審裁處常鼓勵先行調解。
- 調解達成的和解可記錄為同意令。
5. 法院訴訟
若爭議涉及超出土地審裁處管轄範圍的複雜合約或侵權索償，可在區域法院或高等法院提訴。
土地審裁處的上訴按《土地審裁處條例》（第17章）提交至上訴庭。
如果你大廈內有未經許可的建築工程（UBWs），《建築物條例》（第123章）賦予屋宇署廣泛的執法權力。
1. UBWs 定義
UBWs 是指任何：
- 未事先獲屋宇署批准的加建、改建或建築工程；或
- 未依照小型工程監管制度程序進行的工程。
- 例子：
- 天台加建。
- 雨篷或露台。
- 單位分間。
- 改動結構牆。
- 冷氣機支架。
2. 屋宇署執法行動
- 法定命令 – 屋宇署會向有關業主發出清拆命令，要求拆除UBWs。
- 登記 – 命令會在土地註冊處登記於物業業權。
- 檢控 – 如不遵從：
- 屬刑事罪行。
- 最高刑罰：監禁1年及罰款20萬港元。
- 每日持續罰款：2萬港元，直至遵從為止。
3. 無保留UBWs的合法期望
判例確認：
- 即使UBWs存在多年未被處理，屋宇署仍可下令清拆。
- 業主沒有合法權利保留UBWs。
4. 業主責任
業主必須確保物業沒有UBWs。
若UBWs在公共地方，業主立案法團（OC）須負責清拆。
清拆工程須由註冊一般承建商或註冊小型工程承建商在屋宇署監督下進行。
可以 — 業主立案契約（DMC）可以合法地限制養寵物及改動單位，只要相關契諾有效起草並已註冊。
1. 養寵物
許多DMC包含使用限制或禁止性契諾，禁止業主／住戶：
- 飼養造成滋擾、噪音或衛生問題的動物。
- 絕對禁止養任何寵物。
- 若DMC載有此類條款，所有業主及住戶均須遵守。
- 業主立案法團（OC）或大廈管理人可依《建築物管理條例》（第344章）執行契諾。
若DMC沒有相關條款，若寵物對鄰居造成滋擾，你仍可能因普通法的滋擾責任而負責。
2. 改動單位
DMC通常禁止在未經OC或管理人書面同意下進行結構改動或改變外觀。
- 結構改動指影響大廈形態或框架的工程，例如：
- 拆除承重牆。
- 在外牆開洞。
- 根據《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第117(3)條，對2002年12月27日後的住宅租約：
“租客不得在未獲業主書面同意的情況下作出任何結構改動。”
- 《建築物條例》（第123章）亦要求結構工程須獲政府批准。
- 即使是非結構改動，若影響公共地方或外觀，DMC亦可能加以限制。
3. 執行
違反DMC契諾的後果包括：
- OC或管理人發出警告通知。
- 向土地審裁處提出訴訟，要求禁制令或賠償。
香港管理費的計算及分攤方式
多層大廈的管理費，一般由業主立案契約（DMC）及《建築物管理條例》（第344章）規定。
1. 計算基礎
- 預算編制 – 大廈管理人或業主立案法團（OC）每年編制預算，包括：
- 公共地方的維修及保養。
- 清潔、保安、公共地方的保險及水電費。
- 行政開支。
- 全年總成本按DMC分攤至各業主。
2. 分攤規則
- 不可分割份數 – 大部分DMC按各單位在大廈所佔的不可分割份數分攤管理費。
- 面積較大的單位或份數較高者須付較多管理費。
- 分設設施 – 部分DMC會區分：
- 住宅公共地方／設施 (RCA/RCF)
- 商業公共地方／設施 (CCA/CCF)
- 車位公共地方／設施 (CPCA/CPCF)
- 屋苑公共地方／設施 (ECA/ECF)
業主只需為自己受惠的設施付費。
- 特別分攤：
- 專供某些業主使用的服務或設施費用，應由該等業主獨自承擔。
- 無法分割的系統（如同時服務所有區域的消防系統）則由全體業主分攤。
3. 調整及盈餘
- 部分DMC要求為不同類別業主（如地下與高層）設立獨立帳目。
- 盈餘是否結轉以減低下一年度管理費，取決於DMC的條文。
4. 爭議處理
如業主認為管理費計算或分攤不當：
- 可在OC會議提出。
- 要求修改預算。
- 向土地審裁處申請裁定。
在香港，若大廈管理人未能履行職責，《建築物管理條例》（第344章）及業主立案契約（DMC）為業主或業主立案法團（OC）提供多種途徑。
1. 查閱DMC及法例
DMC會列明管理人的合約職責（如維修公共地方、保持清潔、提供保安）。
根據第344章，一旦成立OC，OC有法定權力監察管理人的表現及預算。
2. 在業主會議提出問題
如已有OC：
- 召開業主大會討論管理人表現。
- 通過決議發出警告或要求改善。
如沒有OC：
- 業主可依DMC程序召開會議。
3. 終止或更換管理人
OC可在DMC授權及獲得所需業權份數支持下，終止管理人合約。
可通過決議委任新管理人。
4. 法律途徑
若管理人的失職導致損失或損害，OC或個別業主可提出違約訴訟。
在嚴重情況（如安全風險）下，業主可向土地審裁處申請命令，要求管理人履行職責。
5. 政府介入
若沒有OC且缺乏管理對業主或住戶造成危險，業主可：
- 向民青事務局局長申請召開會議委任管理委員會（第344章第3A、4及40C條）。
- 成立OC後可接管管理工作。
在香港，成立管理委員會（OC）受《建築物管理條例》（第344章）規管，分為三個主要階段：
第一階段 – 委任管理委員會
有四種途徑：
第二階段 – 註冊
管理委員會須在委任後 28日內 向土地註冊處申請註冊OC。
第三階段 – 成立
當土地註冊處處長簽發註冊證書時，OC正式成立。
業主立案法團的權力
成立後，OC依據第344章及DMC享有法定權力：
1. 大廈管理
管理、保養及維修公共地方。
安排清潔、保安及安全措施。
2. 財務管理
審批預算及收取管理費。
監察及審核大廈管理人的帳目。
終止管理人合約。
3. 決策
在業主大會上通過決議。
代表全體業主處理與大廈相關的法律事宜。
4. 執行
執行DMC契諾，向業主／住戶追究違規行為。
防止未經批准使用或改動公共地方。
在香港，針對鄰居造成滋擾或騷擾的權利，取決於您是租客還是業主，以及索償的法律基礎。
1. 業主立案契約（DMC）下的權利
- DMC通常包含禁止性契諾，規定業主及住戶不得造成滋擾或騷擾。
- 如您是業主：可透過民事訴訟（如申請禁制令或索取損害賠償）向其他業主及住戶執行DMC。
- 如您是租客：亦可根據DMC的相關契諾，向其他業主或租客追究。
2. 法例下的權利
- 對於2002年12月27日或之後簽訂的住宅租約，《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第117(3)條默示契諾租客不得對鄰居造成不必要的滋擾或騷擾。
- 若違反，業主可終止租約。
- 如您是受滋擾的租客，可：
- 要求業主採取行動。
- 直接向土地審裁處或地方法院起訴鄰居。
3. 普通法下的權利（私人滋擾之侵權行為）
- 若鄰居的行為嚴重影響您對物業的安寧享用，可提出私人滋擾訴訟。
- 法院會平衡：
- 您的安寧享用權。
- 鄰居合法使用其物業的權利。
- 考慮因素包括：滋擾的持續時間、頻率、強度及其合理性。
一般情況下不可——除非批約、入伙紙及DMC均容許商業用途，並已取得所有必要批准。在改變用途前，必須先查閱所有相關文件。
在香港，能否將住宅單位用作商業用途，主要取決於以下三方面：
1. 租約或業權文件
- 如果您是租客，大部分租約會明確列明物業只可作住宅用途。
若用作商業（如商店或辦公室），屬違反合約，業主可終止租約並索償。
- 如果您是業主，需查閱政府批約、入伙紙（Occupation Permit）及業主立案契約（DMC），了解有否使用限制。
2. 政府批約限制
- 香港所有土地均以政府批約形式批出，批約會訂明可使用的用途。
若批約指明「只供住宅用途」，經營商業活動可能違反批約。
- 違約可觸發政府的收回及重入權。
3. 大廈管理規則（DMC）
DMC通常要求單位只可按政府批約及入伙紙的用途使用。
違反可導致業主立案法團或其他業主採取法律行動。
在香港，「公共地方」是指多層樓宇中由所有業主共同享用，並且沒有在土地註冊處登記為某一業主專用的地方或設施，除非在業主立案契約（DMC）或其他註冊文件中另有指明。
法律定義：
根據《建築物管理條例》（第344章）第2條：
「公共地方」指——
(a) 除已在政府批約或於土地註冊處登記的文書中指明或界定為某業主專用、佔用或享用的部分外，整幢建築物的其他部分；以及
(b) 附表一所列出的部分，包括外牆、屋頂、走廊、樓梯、大堂、升降機、升降機槽及其他結構部分。
例子：
- 結構部分：外牆、屋頂、地基。
- 通行區域：大堂、走廊、樓梯、升降機大堂。
- 共用設施：升降機、水箱、消防設備。
- 開放空間：花園、遊樂場、停車場（如非專屬分配）。
業主立案契約（Deed of Mutual Covenant，簡稱 DMC）是一份具有法律效力的文件，訂明多層樓宇中各業主的權利、義務及限制。
它由發展商與首位買家簽訂，並在土地註冊處登記後，對所有後續業主均具約束力。
主要內容：
- 界定公共地方：如大堂、走廊、外牆及其他共用設施。
- 使用限制：例如住宅單位不可作商業用途。
- 管理規則：包括管理費的計算方式、維修工程的批准程序、以及成立業主立案法團的方式。
- 相互契諾：所有業主須遵守，以維護樓宇的和諧及正確使用。
重要性分析：
- 確保有序管理
DMC清楚列明各業主的權利與責任，遇到公共地方使用或改動爭議時，可依據契約解決，減少糾紛。
- 保障物業價值
對用途及改動的限制有助維持樓宇外觀及結構安全，防止因不當改動而影響價值。
- 具法律效力
業主及業主立案法團可透過《建築物管理條例》（第344章）及必要時的法律訴訟，強制執行契約內容。
- 防止濫用權利
業主不能單方面改動公共地方或違反使用限制，必須獲得合法批准，保障其他業主的共同利益。